为规范我县物业管理行为，建立健全物业管理长效机制，全面提升物业管理水平，营造城镇居民良好的生活工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》），结合我县实际，制定本实施意见。

一、总体要求

将物业管理纳入我县城乡建设和社会治理体系，按照“重心下移，属地管理、权责统一、部门联动”的指导原则，建立物业管理综合协调机制。物业管理工作由乡（镇）人民政府负责落实，行政主管部门指导监督，县政府相关职能部门密切配合。充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用，共同推进物业管理工作健康有序开展。

坚持以人为本，推行社区居民通过成立“业委会”等多形式的自我管理为主、物业服务企业市场竞争与属地政府部门监管相结合的管理模式；积极倡导环保、节能、智能（互联网理念）的物业管理理念，不断提高城镇居民对物业管理服务的满意度和认可度。利用两年时间实现城镇居住社区业主委员会或者其它业主自治组织全覆盖，2019年底前完成30%的城镇居民社区成立业主委员会或者其他自治组织，2020年底前全县居民小区实现多形式管理组织100%覆盖。

二、明确职责

（一）突出乡（镇）责任主体

各乡（镇）人民政府是本辖区物业管理工作的责任主体，要成立专门物业办公室，安排专职人员，具体负责开展本辖区物业管理工作。

各乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由乡（镇）人民政府召集，各职能部门（供水、供电、供暖、燃气、网络等经营性服务单位）和物业企业以及专业经营单位参加。联席会议主要负责协调解决本辖区内物业管理中的重要问题以及相关纠纷。未能及时召集联席会议处理相关问题的，由物业所在地乡（镇）人民政府负责处理。

（二）加强行业监督管理和指导

县住建局为物业行业行政主管部门，负责全县物业工作的监督管理指导，要积极宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、政策，监督建设单位前期物业服务企业招标选聘、公共设备设施和相关管理资料的交接查验；建立服务管理平台，对物业服务企业进行信用管理，定期组织物业服务企业员工进行培训，提升物业服务水平。

（三）加强部门协作

县政府成立洛宁县物业管理领导小组，各有关职能部门按照各自行政职能以及服务范围加强协作，为全县物业管理提供有力保障。

县住建局负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，负责监督检查房屋装饰装修行为、房屋专项维修资金合规收缴和使用。

县自然资源局负责物业管理用房、老旧小区功能升级改造等规划编制审核，对未经规划部门审批擅自改、扩建和增建房屋、改变住宅外立面、修建建筑物、构筑物及其它设施等违法行为的认定和查处。

县综合执法局负责查处违法建筑、毁坏绿地、擅自利用物业共用部位共用设施设备进行经营等行为。

县市场监督管理局负责监督检查无照经营行为，电梯等特种设备安全和计量监管。

县发改委负责监督检查价格公示、违规收费行为。

县公安局负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等行为，禁止在物业管理区域内饲养烈性犬、大型犬及违反规定饲养动物、干扰他人正常生活等行为。

县财政局、审计局负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查。

县环保局负责监督检查污染环境行为。

县发改委、住建局、自然资源局、公安局、环保局、综合执法局、市场监督管理局、人防办等有关部门，应建立违法行为投诉登记制度，在物业管理区城内显著位置公布联系单位、举报电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。 

三、成立自治组织

（一）社区居民对自己拥有的物业享有所有权，物业所有权人为业主。对于条件许可的社区，所在地乡（镇）政府要积极引导、督促组织成立业主委员会或者其他自治组织，对物业进行有效的自主管理，对管理活动进行决策、监督。

（二）所在地乡（镇）人民政府应当牵头成立首次业主大会筹备组。筹备组由乡（镇）人民政府、社区居委会、业主代表以及建设单位代表组成，筹备组组长由乡（镇）人民政府代表担任，县住建局物业管理部门应该进行必要指导。

业主大会和业主委员会以及其他形式的业主自治组织应当在所在地乡（镇）人民政府备案。

（三）业主大会在选聘物业管理服务企业时优先采取招投标方式，聘用的物业服务企业以及物业服务合同要在乡（镇）人民政府备案。成立自治组织实行自行管理的，应当主动接受乡（镇）人民政府、社区居委会的指导监督，并在乡（镇）人民政府备案。

物业服务从业人员、乡（镇）政府、社区居委会优先从低保家庭、零就业家庭以及农村贫困人口中推荐选聘。

（四）机关、企事业单位家属楼（区），由所在地乡（镇）人民政府牵头，原建设单位配合，成立业主自治组织，并在乡（镇）人民政府备案。

（五）产权属多人共有的商业综合体聘用的物业服务企业，应当在乡（镇）人民政府和物业行政主管部门备案。

四、创建卫生、文明、园林化社区

创建卫生、文明、园林化城市是我县城市发展的基本理念，各居民小区物业管理应当按照全县相关规范标准，创建卫生、文明、园林化社区。

（一）居民社区内道路应当畅通整洁，无垃圾堆积，窨井盖完好无缺；小区内无破墙开店现象，无乱设摊点、私搭乱建、乱张贴、乱涂写、乱晾晒、乱堆放现象；建筑外观整洁，定期维修、粉刷、清洗；无乱张贴、破损广告。

（二）建立垃圾分类收集制度，垃圾桶消毒处理、密闭、外观整洁美观，垃圾箱周围整洁，无散落、存留垃圾污水。

（三）设置合理的交通标志标线，车辆停放规范有序、无占用道路现象；社区文体器材要建立维护制度，实现无死角技防安保。

（四）保持绿地清洁，草坪和灌木林内不留杂物、不缺水、不死苗；不得擅自践踏、占用、损坏绿地；不得用树木晾晒衣物、被褥等；行人和车辆不得跨越和通过有警告牌的绿化带，不得损坏绿篱栅栏；不得在树木上及绿化带内设置商业广告牌和其它招牌。

（五）小区内明显位置要设立管理信息公示栏、居民公约，要安装弘扬社会主义核心价值观宣传版面、设立张贴 “扫黑除恶”“反对封建迷信”宣传标语和宣传专栏。

（六）建立居民社区党组织。

五、责任追究

对以下行为县纪检监察部门将严格责任追究，构成犯罪的依法追究刑事责任：

（一）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的，应当移交不及时移交的；

（二）未按照本实施意见规定履行监督、检查、指导职责的；

（三）未按照本实施意见规定召集或者参加物业管理联席会议的；

（四）未按照本实施意见规定筹备、指导、组织召开业主大会选举业主委员会或者成立其他自治组织的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付房屋专项维修资金的；

（六）在创建卫生、文明、园林化社区活动中对全县统一布置的任务消极对抗、推诿扯皮的；

（七）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为。

 解读《洛宁县人民政府关于进一步加强物业规范化管理工作的实施意见》

2019年6月27日