宁政〔2009〕14号

 

 

                                                      洛宁县人民政府

关于城中村改造的实施意见

 

各乡（镇）人民政府，县人民政府各有关部门，各有关单位：

为优化城市布局，完善城市功能，改善人居环境，提高城市品位，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规和省、市关于实施城中村改造的工作要求，结合我县实际，现就城中村改造工作提出如下实施意见：

一、指导思想和工作原则

认真贯彻落实科学发展观，按照“以人为本，改善环境，提升品位”的原则，统筹兼顾，精心组织，认真实施，以实现“城市出形象、群众得实惠、商家有收益”为目标，依法实施城中村改造。

（一）坚持规划先行，综合整治。所有改造项目必须符合城市总体规划，按照县城总体规划编制城中村改造控制性详细规划，具体建设工程要编制修建性详细规划和实施方案。规划要合理，布局要科学，配套要到位。改造项目范围内的道路，给排水、绿化、亮化等基础配套设施必须坚持“三同步”原则（同步设计、同步施工、同步投用）。在改造建设中，要统筹安排，综合治理，对功能布局不合理、安全隐患多、环境质量差的地段进行整体开发改造，其它地段可进行重点改造或整体开发。

（二）坚持政府主导，市场运作。城中村改造必须在县政府的领导下，依照有关法律定原则、给政策、创环境，吸引开发商投资，推动城中村改造。改造项目要通过市场化运作进行，多途径开展招商引资吸引更多社会资本进入城中村改造。

（三）坚持分步实施，循序渐进。城中村改造要结合实际，对影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，分步实施，成熟一个、改造一个。

二、总体目标和近期任务

按照上级要求，结合我县县城建设实际，力争通过3—5年的努力，完成县城规划区内的村庄改造任务。通过改造完成城中村村民和农村集体组织转制集体经济转型，最终实施五个转变：即城中村村民转变为城市居民，集体所有制土地性质转变为全民所有制，管理体制由村委会转变为居委会，农村集体经济组织转变为城市股份制经济实体，社会形态由农村性质转变为城市社区。

近期内我县要实施改造的村庄为：城郊乡西经局村、王协村，城关镇西关村、西街村、东关村，回族镇王东村、王西村，其它城市规划区的村庄逐步实施。

三、有关政策和优惠措施

（一）土地利用

1.城市规划区内严禁新划宅基地，禁止新建独家小院，个人住房改造一律纳入规划建设审批。城区内农民转为城镇居民的村，集体土地应依法转为国有土地，统一纳入政府供地计划。

2.村集体经济组织兴办的二、三产业用地，土地使用权依法确定给城中村集体经济组织。该土地使用权需要补办土地出让手续的，经县政府批准后依法办理。

3.村集体经济组织兴办的基础设施、公益设施用地，符合城中村改造总体规划要求的，其土地使用权可按划拨方式依法供给。

4.已被其它单位或非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由国土资源局依法办理用地手续，补交相关费用。不符合城中村改造总体规划要求的，应依法拆迁，土地退还原村集体经济组织。

5.城中村改造拆迁安置用地，以划拨方式供应土地。城中村改造开发的商品房用地，统一按照有关法律规定采取招标、拍卖、挂牌的出让方式供应土地。

6.城中村改造异地安置需要的土地，由县政府统一供应，可以采取置换方式予以保障；若采用出让方式供地的，由县国土资源局按照招标、拍卖、挂牌的方式进行。

7.因城市规划需要转为国有土地的，应按照县政府规定的征收土地补偿标准给予补偿，涉及农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。以划拨方式取得的国有土地使用权，需转让、出租、抵押的，经县政府批准后，应缴纳土地出让金及相关税费。

8.城中村集体土地转为国有土地，在项目建设前，原农用地承包人可优先继续承包经营。因城市建设需要用地时，应服从城市发展需要。

9.城中村改造项目区内的道路、绿化、亮化、排污等市政设施和公益设施，应由开发建设单位投资建设。城中村改造项目区外的主、次干道用地，原则上由县政府统一供应，市政设施和公益设施鼓励开发商投资配套建设。

（二）项目管理

1.按照国家建设项目规定，城中村改造项目单位在领取建设项目核准文件、选址意见书、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件后，方可施工。城中村改造实行项目负责制，严格按规划建设管理程序审批，强化质量监理、监督，确保工程质量。

2.城中村旧址拆迁改造项目的土地出让收益，在扣除按政策规定缴纳的税费后，可按比例返还辖区政府，由辖区政府按照规划用于城中村改造的村民安置、市政和公益设施建设。

3.城中村改造中的道路、排污、环卫、供水、供电、供气、供暖等基础设施建设项目，经验收合格后，统一纳入城市市政和公用设施管理范围。

4.土地被县以上人民政府征收、房屋被拆迁后异地安置的，被征收人重新确认土地、房屋权属的，其土地房屋面积在征收、拆迁占用土地和房屋面积1.3倍内的部分，免征契税。

5.城中村改造项目的各项行政、事业性收费，经县城中村改造指挥部核定后，实行一次性合并征收，具体标准依据宁政〔2008〕47号文件执行。

（三）拆迁补偿安置

1.城中村改造建设中原集体土地上的房屋被拆迁，且集体土地转为国有土地的住户，凭拆迁协议、宅基地证等相关材料办理补偿安置手续。

2.国家拆迁安置有明确规定的，按规定补偿安置，没有明确规定的，根据区位差别、项目类别，采取不同的方式、标准协商补偿安置，其标准原则上依托县拆迁办根据洛阳市当年拆迁安置补偿标准，结合本县当年建筑市场、房地产市场价格核定的参考标准执行。拆迁、补偿、安置采取货币补偿和产权调换两种方式由被拆迁人自行选择。选择货币补偿的，可参照实际建筑面积，一次性进行补偿。选择产权调换的，可采取折扣安置的办法，被拆迁房屋在2层以下（含2层）的合法建筑，按“拆1还1（平方米）”的标准，3层以上部分（含3层）的合法建筑，由拆迁人与被拆迁人协商确定，原则上折扣标准不低于2：1。拆除城中村原宅基地上的其它附属设施的补偿标准，按有关规定标准补偿。

3.城中村改造建设中，未经国土资源、建设等行政部门批准建设的住宅或房屋，按违法建筑处理，拆迁时不予补偿。但由于历史原因未办理相关房屋所有权手续的，而能够出示有效证明材料，证明房屋或住宅确属该居民财产的，无土地使用权、房产所有权争议的，经县城中村改造工作领导小组确认，公示无异议后，予以补偿安置。

4.享受廉租房补贴或属经济适用房安置户，不享受城中村拆迁安置过渡费。

四、组织机构与职责分工

（一）县城中村改造工作领导小组全面负责城中村改造工作，审批年度改造项目计划，研究制定改造项目的优惠政策，考核相关单位工作进展情况，协调解决城中村改造工作中遇到的困难和问题。

（二）城关镇、回族镇、城郊乡要成立相应的领导机构，按照县城中村改造指挥部的部署，搞好本辖区的城中村改造工作。

做好城中村原有建筑基础资料的调查、拍照（录像）、登记等工作，彻底澄清现状，为实施城中村改造奠定基础，为项目建设提供良好的外部环境。督促参与改造的房地产开发企业按时完成改造任务。特别是在拆迁补偿安置过程中，要做好本辖区群众工作，协调解决改造建设过程中遇到的问题，确保各项工程顺利实施和社会大局稳定。

（三）建设、市政管理、国土资源等相关部门，要各负其责，各司其职，顾全大局，提高效率，共同做好城中村改造工作。建设局具体负责城中村改造的日常工作，编制改造项目年度计划，负责项目的设计、拆迁、施工及质量监督，跟踪检查项目实施进度，协调解决项目实施过程中的问题，督促城中村改造项目的各类配套设施顺利实施。市政管理局负责做好城中村改造中的环卫、绿化、亮化等市政设施的建设指导与监管。国土资源局负责制定城中村改造土地利用意见，安排改造项目年度用地计划，对取得开发权的工程建设用地情况进行监督检查。

 

 

 

二OO九年二月二十六日　　　　

 

（共印50份）